다주택자의 절세방법 (중요성, 양도소득세, 일시적 2주택)

다주택자의 절세방법

 

오늘은 다주택자의 절세방법에 대해 다뤄보겠습니다. 양도소득세를 절세하는 법 그리고 임대주택을 활용하는 법이 있습니다.

 

다주택자 절세방법의 중요성

1세대 다주택자가 1년 이상 보유한 주택을 양도할 때는 서울 등 조정대상지역의 주택이 아니라면 양도소득에 대해 원칙적으로는 기본세율로 과세합니다. 이런 경우에 부동산의 수를 헤아릴 때 주거용 건물은 물론이거니와 조합원 입주권과 분양권도 포함됩니다. 1세대 다주택자가 주택 양도 시 받는 세무상 불이익도 있는데요, 이 부분에 대해 알아보겠습니다.

 

2주택을 가지고 있는 사람으로서 조정지역에 있는 2주택 중에 1개의 집을 매도할 경우 기본세율에 대한 10%를, 그리고 3개 주택 이상을 가지고 있는 경우인 사람은 20%를 가산해서 중과세합니다. 또 1세대 다주택자는 3년 이상 보유할 경우 적용되는 장기보유특별공제 측면에서도 불리합니다. 우선 다주택을 소유한 사람의 조정지역에 있는 주택을 매도하는 경우에는 장기보유특별공제가 배제됩니다. 조정지역에 있는 집이라고 할지라도 1세대 1주택으로 3년 이상 보유를 하게 되면 연간 8% 씩, 양도차익의 최소 24%에서 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 조정지역이 아닌 1세대 다주택이라면, 3년 이상 보유했을 경우 연간 2%씩, 최소 6%에서 최대 30%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.

 

1주택이 아닌 2주택 이상의 다주택자라면 장기보유 특별공제율이 연간 8%가 아니라 연간 2%씩만 공제되거나 공제자체가 되지 않아서 세금 차이가 굉장히 클 것입니다. 따라서 1세대 다주택자는 어떻게 절세할 것인지가 매우 중요합니다. 

 

 

다주택자의 양도소득세 절세방법(일시적 2주택)

1세대 2주택자이면서도 예외적으로 양도소득세가 비과세 되는 경우가 있습니다. 1세대 2주택인데도 사실상 1세대 1주택으로 간주되는 경우인데요, 하나씩 논의해보겠습니다. 

 

첫째, 동거봉양합가, 혼인합가 등으로 인한 일시적 2주택인 경우

 

1세대 1주택자가 그 집을 양도하기 전에 그 주택을 취득한 후 1년이 지나 분양권과 조합원 입주권을 포함한 신규 주택을 취득하게 되어서 2주택이 된 경우, 새로운 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 새 주택으로 전입신고를 하고, 기존 주택을 양도하는 경우에서는 1세대 1주택으로 보아서 비과세를 하거나 2주택 중과세에서 배제합니다.

그리고 1주택을 보유하고 있고 하나의 세대를 구성하고 있는 사람이 1주택을 보유 중인 60세 이상의 직계 존속(꼭 두 분이 모두 60세 이상일 필요는 없습니다.)을 동거하며 모시고 살기 위해서 혹은 중증 이상의 질환이 발생한 경우 간병을 위해서 집을 합치면서 1세대 2주택이 된 경우에는 세대를 합친 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택이 1세대 1주택으로 보아서 비과세하거나 2주택자 중과세 대상에서 제외합니다. 

마지막으로, 1주택을 보유한 사람이 또 다른 1주택을 가지고 있는 사람과 결혼하게 된 경우 결혼한 날로부터 5년 이내에 먼저 매도를 하게 되는 주택은 1세대 1주택으로 봐서 비과세 하거나 2주택자 중과세에서 배제시킵니다. 

 

둘째, 상속 주택을 포함해서 2주택이 된 경우입니다. 상속받은 주택 1채와 상속을 개시하던 그 당시에 보유하던 일반 주택 1채 등 2주택 소유자가 일반 주택을 양도하게 되는 경우에는 1세대가 1주택을 소유한 것으로 보아서 비과세하거나 2주택자 중과세 대상에서 제외합니다. 

 

셋째, 문화재에 해당할 정도로 가치가 있는 집 한 채와 일반 주택 한 채를 보유한 하나의 세대가 일반주택을 양도하게 되는 경우에는 비과세하거나 중과세 대상에서 제외합니다. 

 

넷째, 농어촌 주택을 포함해서 두 채의 집을 가지게 된 경우입니다. 농어촌 주택과 일반 주택을 국내에 각각 1채씩 소유하고 있는 하나의 세대가 일반 주택을 매도하게 되는 경우에는 1주택자로 보아서 비과세 여부를 판단합니다. 여기서 예외가 있는데요, 귀농 주택에 대해서는 취득일로부터 5년 이내, 이농 주택의 경우에는 취득 후 5년 이상 거주하고 일반주택을 양도하는 경우에만 비과세 혜택을 적용합니다. 

 

다섯째, 취업, 근무로 인한 형편, 질병이 생겼기에 자연스럽게 하게 되는 요양, 기타 부득이한 사유로 인해 수도권 밖에 취득하게 된 주택 1채와 일반주택 1채를 소유하고 있는 1세대가 그 부득이한 사유가 해소된 날로부터 3년 이내에 일반 주택을 양도하게 되는 경우에는 1세대 1주택으로 보아서 비과세하거나 중과세에서 배제합니다. 

 

여섯째, 신축 아파트나 미분양 아파트  및 1세대 1주택자가 가지고 있는 보유 주택을 취득한 경우에는 한시적으로 감면해줍니다. 우리나라에 사는 누구라고 하더라도 시가 6억원 이하의 국민주택규모 이하인 신축/미분양 아파트 또는 1세대 1주택자가 보유한 주택을 2013년 4월 1일에서 2013년 12월 31일까지 매매 계약을 체결하고, 계약금을 납부해서 취득한 경우에는 5년간 발생한 양도소득을 100% 공제해줍니다. 또 이런 경우는 주택수 계산에서 배제합니다. 침체된 부동산 시장을 살리기 위한 정부의 정책이였습니다.

 

일곱째, 장기임대주택 혹은 장기가정어린이집과 그 밖의 주택을 보유하다가 2년 이상 거주한 주택을 양도하게 되는 경우에는 비과세합니다. 단, 장기임대주택의 경우에는 2019년 이후에 취득한 집부터는 생애 한 차례 최초 거주한 주택에 대해서만 비과세를 적용하게 됩니다.