양도소득세 과세표준과 구체적 예시, 공제항목

투자자들이 가장 관심이 많은 세금은 양도소득세일 것입니다. 매매할 때마다 마주해야 할 세금인데 더불어 세율은 높지만, 절세 할 수 있는 항목이 꽤 많기 때문입니다. 양도소득세는 말 그대로 부동산을 양도해서 생긴 소득에 대해 부과되는 세금입니다. 소득을 많이 얻으면 많이 내야 하고, 적게 얻었으면 적게 내는 누진세율의 구조가 적용됩니다. 내 집을 내가 팔아서 수익을 얻는데 왜 세금을 내야 하는지 궁금하신가요? 이유는 우리나라가 부동산을 통해 얻는 이익에 대해서 엄격하기 때문입니다. 

 

양도소득세 과세표준

 

양도소득세 역시 여타 세금과 마찬가지로 '과세표준 x 세율'로 계산합니다. 다만 그 과세표준을 구할 때 공제하는 항목이 많다보니 복잡해 보일 뿐입니다. 양도소득세 역시 누진세율 구조가 적용되기 때문에 일정한 과세표준 구간을 넘어가면 세율도 높아집니다. 

 

양도소득세의 과세표준을 구하는 방법을 자세히 알아봅시다. 먼저 해야할 것은 내가 집을 판 가격에서 산 가격을 빼는 것입니다. 여기에 그동안 들어간 필요경비를 뺀 금액을 양도차익이라고 합니다. 이 양도차익에서 장기보유 특별공제와 기본공제 항목을 제하면 과세표준이 나옵니다. 

 

 

구체적 예시 

 

구체적인 예를 들어보겠습니다. 주택을 보유한 사람은 비조정지역에 위치한 3억짜리 주택을 투자를 위해 매수했습니다. 그러다가 2년이 지나서 이 아파트를 3.5억에 매도했습니다. 이때 판 가격과 산 가격의 차이는 5,000만원입니다. 여기에 중개보수, 보일러 교체 비용 등 필요경비가 1,000만원 정도 들어갔다고 하면, 이 비용을 뺀 4,000만원이 양도차익이 됩니다. 

 

이 사람은 아파트를 2년동안 보유했습니다. 만약 보유 기간이 3년이 넘어가면 장기보유 특별공제를 받게 되지만, 2년 밖에 되지 않아서 대상이 되지 않습니다. 대신 1인당 1년에 한 번은 기본 공제라고 해서 250만원까지 공제를 받을 수 있습니다. 그래서 공제를 받게 되면 3,750만원이 나오는데 이 가격이 과세표준이 됩니다. 그래서 과세표준을 참고해서 계산해보면 세율은 15%이며 누진공제액은 108만원입니다. 그래서 이 분이 내야 할 양도소득세는 454만원이 됩니다. 

 

여기서 끝이 아닙니다. 양도소득세에는 항상 지방소득세가 함께 붙어서 나옵니다. 지방소득세는 양도소득세의 10%만큼 추가됩니다. 따라서 양도소득세는 454만원이지만 여기에 45만원이 추가되어 실질적으로 납부해야 하는 금액은 500만원에 육박합니다.

 

주택단지보유에 대한 양도소득세 단기 양도세율은 2021년 6월부터 대폭 강화되었다. 과세표준과 상관없이 보유기간 1년 미만인 경우 70%의 세율을 적용하고, 1년 이상 2년 미만 보유 후 매도할 경우 60%의 세율을 적용합니다. 만약 앞의 경우처럼 과세표준이 3750만원인데 보유기간이 1년을 넘지 않는다면 양도소득세는 2,625만원이 됩니다. 1년 경과, 2년 넘지 않았다면 양도소득세는 60%인 2,250만원입니다. 그리고 2년이 경과해야 일반세율 6~45%를 적용받습니다. 결과적으로 다시 말해서 부동산은 2년 이상 보유하는 것이 세금을 줄이는 가장 쉬운 방법이라는 것을 말씀드립니다. 

 

양도소득세 공제항목

 

양도소득세를 줄이는 가장 기본적인 방법은 과세표준을 줄이는 것입니다. 그리고 과세 표준을 줄이는 가장 좋은 방법은 공제를 많이 받는 것입니다. 양도소득세 공제 항목은 매우 다양하기 때문에 그 중에서 내가 이용할 수 있는 것은 최대한 이용하는 것이 현명합니다. 일단 공제 항목에 대해 먼저 알려드리겠습니다. 

 

자본적 지출

 

부동산을 보유하면서 수리하느라 들어가는 비용을 세법에서는 자본적 지출과 수익적 지출로 구분합니다. 자본적 지출이란 부동산의 자산가치를 높이는데에 사용한 지출로서, 양도소득세를 계산할 때 필요경비로 인정됩니다. 그래서 공제받을 수 있죠. 여기에는 발코니 확장, 샤시 공사, 바닥 공사, 보일러 교체 등이 포함됩니다. 반면 수익적 지출은 단순히 관리와 유지를 위해 들어가는 비용으로 양도소득세에서 공제받을 수 없습니다. 형광등 교체, 도배 및 장판, 보일러 수리 등의 비용이 여기에 속하게 됩니다. 

 

자본적 지출은 다시 말해 사람으로 따지면 성형수술 같은 것입니다. 쌍커풀을 만들거나 콧대를 높여서 미남미녀가 되는 것은 몸값을 올리는 것이지요. 하지만 수익적 지출은 독감주사 같은 것입니다. 건강을 위해 필요해서 맞지만, 매년 새로 맞아야 하는 것처럼요. 독감주사를 맞았다고 해서 인생이 달라지는 것은 아닙니다. 수익적 지출은 집 자체의 가치를 드라마틱하게 올린다기 보다는 좋은 상태를 유지하는 것을 위한 지출입니다.

 

필요경비

 

필요경비란 부동산을 양수, 양도하는데 들어가는 비용을 말합니다. 계약서나, 신고서를 작성할 때 필요한 비용, 인지대, 중개수수료 등이 속합니다. 

 

장기보유특별공제

 

한 집에 오래살다가 그 집을 팔았다면, 양도소득세액에서 일정비율을 공제해줍니다. 이것이 장기보유 특별공제라고 하는 것인데요. 오랜 시간 동안 진행되는 인플레이션 때문에 집주인이 손해보는 것을 막아주는 제도입니다. 매입 후 3년부터 적용되고, 15년까지 보유하면 최저 6%에서 최고 30%까지 (1주택자는 10년 보유 및 거주 시 최고 80%까지) 공제 받을 수 있습니다. 메리트가 있죠?

 

기본공제

 

1년에 한 번씩 한 사람마다 그룹별로 250만원까지는 기본적으로 공제됩니다. 부동산 뿐만 아니라 주식이나 파생상품을 매도할 때에도 적용됩니다. 양도소득에서 이 기본공제 금액까지 빼야 그제서야 과세표준이 나옵니다. 이 과세 표준에 세율을 곱하면 양도소득세가 산출됩니다. 

 

양도소득세