부동산 임대소득 정의, 계산방법, 과세방법 (분리과세)

부동산 임대소득

부동산 임대소득의 정의

 

주택임대소득은 주택임대업을 통한 사업소득이므로 과세대상에 해당합니다. 거기에 더해 주택을 임대하는 시장은 서민의 주거생활안정 및 주택 가격의 평탄화라는 목표와 가까운 연관을 가지고 있기 때문에 주택임대소득에 대한 과세는 몇 차례 정책적 변화를 겪어왔습니다. 

 

임대주택시장 안정화를 통해서 서민들의 안정적인 거주생활을 지원하기 위해서 주택임대 수입금액 2천만 원 이하인 사람에 대해서는 2014년부터 2018년까지 일시적으로 비과세를 하고 있었습니다. 2019년에 한시적인 비과세가 종료되고, 주택임대소득에 대해서 전면적으로 과세가 시행되게 되었으며, 주택임대소득 전면과세제도를 정착시키기 위해서 주택임대 수입금액 2천만 원 이하인 사람에 대해서는 분리과세를 선택할 수 있도록 했습니다. 

 

현재 우리 세법상 주택임대소득은, 주택임대업이라는 사업을 통해서 벌어들이는 이익이라는 점에서 사업소득에 해당합니다. 사업소득은 일을 해서 버는 근로소득 등의 다른 소득과 합산해서 과세한다는 점에서 종합소득에 해당합니다. 따라서 주택 임대소득이 있는 사람은 종합소득에 대한 신고와 납부를 해야 합니다. 또한 주택 임대업은 부가가치세가 면제되는 면세사업이라는 포인트에서 부가가치세를 신고하고 납부하는 의무는 없지만, 사업장 현황 신고의무가 있습니다. 

 

임대소득 계산방법

 

주택임대소득세의 과세요건은 부부 합산 보유주택수와 임대주택의 월세, 보증금에 따라 다릅니다. 1 주택 보유자의 경우 월세 수입과 더불어 보증금 등의 간주임대료 수입은 과세되지 않습니다. 다만, 하나의 집을 가지고 있는 보유자라고 하더라도 기준시가 9억이 넘는 집에서 월세 수입이 있는 경우는 주택임대소득세를 납부해야 합니다.

 

2 주택 보유자의 경우 월세 수입은 과세되지만, 보증금 등 간주임대료 수입은 과세되지 않습니다. 3 주택 이상 보유자의 경우 월세와 보증금 같은 간주임대료 수입은 모두 세금이 부과됩니다. 

 

주택임대소득세 세금 부과에 있어서, 주택수는 부부합산을 기준으로 합니다. 주택수의 계산에 대한 구체적인 내용은 다음과 같습니다. 

 

1) 다가구 주택 : 하나의 주택으로 보지만, 구분해서 등기된 경우에는 각각을 하나의 주택으로 계산합니다.

2) 공동소유 : 공동소유의 주택은 가장 지분이 큰 사람의 소유로 계산합니다. 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우는 각각의 소유로 계산합니다. 

3) 부부소유 : 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산합니다.

 

또한 주택과 부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우에는 주택 면적이 더 클 경우에, 건물 전체를 사는 데 사용하는 주택으로 보고, 주택 넓이가 사업용 건물의 면적과 같거나 적은 경우에는 주택만, 주택으로 봅니다. 

 

 

이사 등 일시적으로 2 주택을 소유하게 된 경우에, 월세에 대해서 과세하는지 궁금해하시는 분들이 많은데요, 과세 기간 중에 일시적으로 주택을 2개 소유하는 자의 2주택 소유 기간에 해당하는 주택임대소득은 세금이 부과됩니다. 그리고 부부가 합산해서 국내에 2주택을 보유하다가 연중에 1 주택을 보유한 부인과 이혼하게 되는 경우에는 이혼 전까지는 2 주택이기 때문에 월세에 대해 과세하지만, 이혼 후에는 각각 1 주택이 기준시가 9억 원에 해당하지 않을 경우 비과세 한다고 보시면 됩니다.

 

농촌에 농가주택 1채와 더불어 도시에 1 주택을 보유하고 있는 사람은, 월세에 대해 과세하는지 궁금해하는 경우가 있습니다. 이런 경우는 주택 임대소득 판정할 경우 주택 수에 농가주택을 제외하지 않는다고 하며, 세금이 부과된다고 보시면 됩니다. 오피스텔을 임대한 경우도 주택임대소득 신고대상인지 궁금하신 분들 계실 텐데요, 오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우에는 주택임대소득 과세 대상이 된다고 합니다. 

 

공동소유주택의 간주임대료 계산 방법은 공동 사업장을 하나의 거주자로 보고 공동사업장별로 그 소득금액을 계산하기 때문에 공동사업장의 보증금 등에서 3억 원을 공제하는 방식으로 진행됩니다. 그리고 주택임대소득 계산 시에는 부부를 합산해서 주택수를 계산하지만, 주택 수 판단을 하는 경우에만 부부 합산해서 계산하며 종합소득세 신고를 할 경우에는 합산해서 계산하지 않는다고 합니다. 다만, 거주자 1명과 동동 사업장 구성원 사이에 생계를 같이하는 등의 특수한 관계가 있는 경우는 손익분배비율이 큰 공동사업자의 소득금액으로 그 특수관계인의 소득금액을 보아서, 소득금액을 계산합니다. 

 

과세방법(분리과세)

 

주택임대소득은 주택임대업이라는 사업에서 발생하는 사업소득입니다. 이 사업소득은 다른 소득과 합산해서 6%~45%의 세율로 종합소득으로 과세합니다. 하지만 주택임대의 수입이 2천만 원 이하인 경우에는 분리과세를 선택할 수 있습니다. 분리과세를 하게 되는 경우에는 다른 소득과 합산하지 않고 주택임대소득에만 14%의 세율로 과세합니다. 둘 중 어느 게 나에게 더 유리한지 따져보고 결정하시는 것이 좋겠습니다.

 

3 주택 이상을 가지고 있고, 전세 계약 등으로 인해서 보증금을 받은 경우에는 해당 주택의 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우가 있을 수 있는데요, 이런 경우엔 간주임대료를 총수입금액에 산입 합니다. 

 

간주임대료란, 보증금을 받은 경우에 이를 은행에 예치하는 방법 등을 통해서 얻을 수 있는 이익을 임대료로 간주해서 임대료 수입으로 환산하는 개념으로서 그 구체적인 계산방법은 60%를 곱하고, 365로 나눈 상황에서 정기예금이자율을 곱한 값입니다. 

 

 

 

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어려울 수 있는 내용이셨을텐데, 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 

 

 

부동산 임대소득

 

 

 

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