종합부동산세 절세 전략 (과세대상, 계산방법, 절세법)

종합부동산세 과세대상

종합부동산세란 줄여서 종부세라고 불리기도 합니다. 지방자치단체가 부과하는 종합토지세를 제외하고서라도 일정 기준을 초과하는 토지와 주택 소유자에게 국세청에서 별도로 누진세율을 적용해서 세금을 부과하는 제도입니다. 

 

재산세와 종합부동산세는 재산에 대해서 부과된다는 것에 있어서 동일합니다. 그러나 종합부동산세는 재산세와 다르게 고액의 부동산을 가지고 있는 사람에 대해서만 부과합니다. 

 

그래서 부동산 보유자에게는 매년 6월 1일 현재 시점에 부동산을 보유하고 있는 것에 대해서만 1차로 지자체에서 재산세를 부과합니다. 그런 후에 고액의 부동산을 갖고있는 것에 대해서는 2차로 국세청에서 전국의 부동산을 납세자 별로 합쳐서 기준금액 초과분에 대해 종합부동산세를 부과합니다. 이렇게 징수된 종합부동산세는 재정이 어려운 지방자치단체에 전액을 줌으로서 지방 재정의 균형적인 발전을 계획합니다. 합리적인 납세법, 분배법이라고 할 수 있겠습니다. 

 

이러한 상황이다 보니 고액의 부동산을 가지고 있는 자산가는 재산세와 종부세를 이중으로 부담하게 될 수 있습니다. 같은 자산임에도 불구하고 세금을 이중으로 낼 수도 있다는 것이지요. 그래서 이 문제를 해결하기 위해 종합부동산세를 계산할 경우 해당 부동산의 재산세액을 공제할 수 있도록 안내가 되고 있습니다. 

 

종합부동산세 대상은 고액의 부동산으로 특정한 주택과 토지에 한정됩니다. 주택은 과세기준일을 기준으로 현재 주택분에 대해 재산세 납세의무가 있는 사람으로서, 국내에 가지고 있는 재산세 과세 대상인 주택(별장 제외)의 공시가액을 합산한 금액이 6억원(1세대 1주택자는 11억원)을 초과하는 경우에 과세됩니다.

 

 

종합부동산세 절세 전략

 

종합부동산세 계산방법

사례를 통해서 종합부동산세 계산방법을 설명드려볼까 합니다. 어떠신가요? 잘 따라와 주세요.

 

사례

홍길동씨(6월 1일 현재 63세)는 현재 기준 공시가격 14억원에 해당하는 1세대 1주택을 단독 명의로 7년 동안 보유하고 있어 매년 종합부동산세를 부담하고 있습니다. 홍길동씨는 어떻게 하면 종합부동산세를 절세할 수 있을까요?

 

우선, 홍길동씨가 부담하는 종합부동산세를 계산해보겠습니다. 

1) 종합부동산세 산출세액 = (140,000만원 - 50,000만원 - 60,000만원) × 100% × 0.5% = 1,500,000원

2) 재산세액공제액 = 주택분 재산세로 부과된 세액의 합계액 × 주택분 종부세 과세표준에 대해 주택분 재산세 표준세율로 계산한 재산세 상당액 ÷ 주택을 합산해 주택분 재산세 표준세율로 계산한 재산세 상당액 = 27만원

3) 1세대 1주택 세액공제

 - 고령자 세액공제 = 종합부동산세액 × 공제율 = 1,500,000원 × 20%(63세) = 300,000원

 - 장기보유 세액공제 = 종합부동산세액 × 20%(7년 보유) = 1,500,000원 × 20% = 300,000원

4) 납부해야 할 종합부동산세 = 1,500,000원 - 270,000원 - 300,000원 - 300,000원 = 630,000원

5) 총 부담세액 = 종합부동산세 + 농어촌특별세(종합부동산세액의 20%) = 630,000원 + (630,000원 × 20%) = 756,000원

 

만약에 홍길동씨가 아내에게 6억원에 해당하는 지분을 증여하면 어떻게 될까요? 이런 경우 홍길동씨의 주택지분 공시가격은 8억원, 배우자도 6억원으로 홍길동씨의 종합부동산세는 876,000원이 됩니다. 그래서 종합부동산세만 놓고 보면 증여 후의 종합부동산세가 오히려 더 비싸게 됩니다. 또 증여라는 것을 하게 되면 오히려 세금이 발생하기 때문에 이는 오히려 손해라고 할 수 있겠습니다. 

 

부부간 증여에 대해서는 10년 이내에 6억원까지는 증여세가 없습니다. 그럼에도 불구하고 증여에 따른 취득세가 발생하는데요 이는 시가표준액의 3.5%인 2,100만원에 해당합니다. 전체 세금을 고려해야 할 경우 홍길동씨가 종합부동산세 부담을 줄이기 위해서 주택 지분을 배우자와 나누는 것은 실제적인 이익이 없다고 할 수 있겠습니다. 이처럼 절세전략이란 여러가지 측면을 고려해야 하기 때문에 하나의 측면만으로 판단해서 의사결정을 해서는 안되겠습니다. 

 

 

종합부동산세 절세법

그렇다면 어떻게 해야 절세할 수 있을까요? 임대주택이나 기숙사 등 합산배제 대상 주택여부를 확인해서 합산 배제 신청을 하는 방법이 있을 수 있겠고, 1세대 1주택에 해당하는 경우 노령자 세액공제나 장기보유 세액공제가 제대로 적용되었는지를 확인하는 것 방법이 있을 수 있겠네요. 이는 종합부동산세 절세의 기본이라고 할 수 있습니다.

 

종합부동산세의 과세기준이 되는 날이 매년 6월 1일이라는 점에서 취득과 처분 시점을 고려해서 종합부동산세를 회피할 수 있곘습니다. 다시 말해 어떤 해에 종합부동산세의 과세대상이 되는 주택을 처분하려고 한다면 취득은 6월 1일이 지난 후에 하는 것이 유리하고 처분은 6월 1일 이전인 5월 말 경에 하는 것이 해당 년도의 종합부동산세를 피할 수 있는 방법입니다. 죽, 종합부동산세 과세 대상이 되는 부동산의 매매계약서를 작성할 때에는 잔금일이나 등기일을 특별하게 유의해서 작성해야겠습니다. 잔금일과 등기접수일이 취득일 또는 처분일이 되기 때문에 그렇습니다. 

 

좀 더 근본적으로 종합부동산세를 회피하는 방법도 있습니다. 주택을 투자의 관점에서 본다면 종합부동산세나 재산세, 양도소득세 등을 고려해서 취득할 수도 있겠지만, 요즘 처럼 부동산 경기가 침체되어있어서 부동산 투자의 매력이 떨어지는 시기에는 굳이 부동산 취득을 해서 금융비용의 손실을 가져오는 것보다도 소유하지 않고 전세 또는 임차하는 방법이 있겠네요. 적절한 포지션으로 잘 대응하시길 바랍니다.