양도소득세 절세를 위한 기초지식(개념, 필요경비, 입증서류)

오늘은 양도소득세 절세를 위한 기초 지식을 적어보겠습니다. 

 

양도소득세의 개념

양도소득세란 세법에서 정한 자산을 양도함에 따라 해당 자산의 보유기간 동안 발생한 양도소득에 대해 일정한 세율을 곱해서 과세하는 것입니다. 여기에서 말하는 양도란 등기 또는 등록여부와 관계없이 자산을 매도, 교환하거나 법인에 현물을 출자하는 등과 같은 유상 거래를 말합니다.

 

양도소득세 계산에서 양도와 취득에 대한 시기는 매우 중요합니다. 보유 기간 특례가 있기 때문입니다. 특례라고 하면, 양도소득세 비과세 또는 적용 세율에서 차이가 있고 장기보유 특별공제가 있습니다.

 

양도소득세 필요경비

계산식의 각 항목을 잘 살펴볼 필요가 있습니다. 양도가액은 실제 거래가액을 말하기 때문에 이론을 더 이야기 할 여지는 없습니다. 필요경비는 실거래 취득가액에 자본적 지출과 양도비를 더한 금액입니다. 하지만, 실거래 취득 가액이 불명확한 경우 몇 몇의 대안이 있습니다. 

 

상속 또는 증여받은 자산의 취득가액은 상속 개시일 또는 증여 취득일 현재 상속세및증여세법의 규정에 따라서 평가해 둔 가액을 취득가액으로 봅니다. 취득 당시 실제 거래가액을 인정 또는 확인할 수 없을 때는 기준시가 등을 이용한 환산가액을 적용하는데, 환산가액의 계산식은 다음과 같습니다. 

환산취득가액 = 양도 당시의 실지거래가액(매매사례가액 또는 감정가액) × 취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가

 

즉, 취득 가액으로 환산가액을 선택할 경우 필요경비는 세금을 납부하는 사람의 선택에 따라서 다음 중 더 큰 금액으로 할 수 있습니다. 첫째로 환산취득가액 + 개산공제금액은 토지 및 건물의 경우 기준시가의 3%, 지상권, 전세권의 경우 기준시가의 7%, 기타 자산의 경우 기준시가의 1%를 말하고, 둘째는 취득 가액을 배제한 실제 자본적 지출 + 양도비를 의미한다. 단, 환산 가액을 취득 가액으로 적용할 경우에는 가산세를 부담할 수 있기 때문에 유의해야 합니다. 

 

건물을 신축한 후에 취득일로부터 5년 이내에 양도하게 되는 경우에는 환산 가액을 적용하면 환산 가액의 5%를 결정세액에 가산하거나 세금으로 부담하게 됩니다. 한편, 필요경비에는 취득가액은 물론이고 취득에 따른 부대비용인 취득세 및 등기 관련 수수료 등이 포함되며, 이 외에도 기타 필요경비로 자본적 지출액과 양도 비용 등이 포함됩니다.

 

예시는 다음과 같습니다. 자산의 용도 변경, 개량 또는 이용 편의를 위해 지출한 비용 등 자본적 지출액, 자산을 취득할 때 소송이 걸려있는 경우 소유권을 확보하기 위해 직접 소용된 소송비용, 화해비용 등의 금액, 재건축 부담금, 자산 양도를 위해 직접 지출한 비용, 재해와 노후화 등 부득이한 사유로 재건축한 경우에 있어 철거비용 입니다.

 

양도차익에 대한 장기보유특별공제는 토지, 건물, 조합원입주권을 3년 이상 보유한 경우 양도차익의 일부를 공제해주는 것입니다. 하지만 조정지역 소재 2주택 이상 해당 주택, 미등기 부동산, 분양권 등은 장기보유특별공제를 적용받지 못한다는 점에서 유의해야 합니다. 

 

보유기간을 계산할 때에는 취득일 당일부터 양도일 전일까지 역으로 계산합니다. 예를 들어서 2019년 1월 1일 부동산을 취득하게 된 경우에는 3년 보유 요건을 충족하려면 2021년 12월 31일까지 보유하고, 2022년 1월 1일 이후에 양도해야 합니다. 

 

그리고 양도소득세 계산을 할 경우에는 양도소득 금액에서 공제하는 기본 공제는 네 가지 종류로 구분해서 1년에 각각 250만원씩 공제받을 수 있습니다. 토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 기타 자산의 양도소득금액 그리고 주식, 출자지분의 양도소득 금액, 파생상품거래의 양도소득금액, 신탁수익권의 양도소득금액이 네 가지 종류에 해당합니다. 

 

양도소득세 예정신고를 하지 않을 경우에는 산출세액의 10%에 해당하는 가산세를 부과하고 있으므로 반드시 예정신고를 해야 합니다. 즉, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 달의 말일까지 신고하지 않으면 가산세를 내야 합니다. 양도소득세 예정신고는 선택 사항이 아닌 필수사항이라는 점 잊지 마세요.

 

양도소득세 절세를 위한 기초지식

 

입증서류 준비

 

취득가액은 실거래가액과 환산가액을 비교해서 유리한 쪽으로 적용할 수 있습니다. 양도가액은 동일할지 몰라도 취득가액은 실거래 취득가액인지, 환산취득가액인지에 따라 가격이 차이가 날 수 있는데요, 단 실거래 취즉가액은 당시의 거래를 입증할 수 있는 매매계약서를 구비하고 있거나 직전의 양도자가 세무서에 양도소득세 신고를 실거래가로 한 경우에 가능합니다. 

 

특히 세무서에서 그 사실을 확인한다면 실거래 취득가액으로 양도소득세 신고를 하도록 안내할 것이며, 환산 취득가액은 부인될 확률이 매우 높아집니다. 다시 말해서 환산 취득가액은 직전의 양도자가 양도소득세 신고를 할 경우 실거래 취득가액으로 신고하지 않았고 세무서에서도 도무지 확인할 방도가 없을 때에 선택할 수 있는 방법이라고 보면 됩니다. 

 

상속이나 증여는 유상거래가 아니기 때문에 상속이나 증여 시점의 자산 가격을 파악하기가 어렵습니다. 따라서 관련법상 자산의 실거래가액은 상속개시일 전후로 6개월 내에 확인되는 다음과 같은 가액으로 합니다. 매매, 감정, 수용, 경매가 있는 경우 각각 해당 거래가액, 둘 이상 감정평가업자의 감정평가액 평균액, 보상가액, 경매가액으로 합니다.

 

하지만, 해당 기간에 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 기준일로부터 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 따릅니다. 그럼에도 불구하고 위에 해당하는 가액이 없을 경우에는 보충적 평가방법으로 자산을 평가하는데요, 즉 토지는 기준일 현재의 개별 공시지가, 건물은 국세청 기준시가를 취득가액으로 봅니다.

 

그렇지만 이러한 보충적 평가방법은 나중에 이 자산을 양도할 경우에 불리해진다는 점에서 문제가 있습니다. 양도가액은 시가인데 취득가액은 기준시가를 적용하기 때문에 양도 차익이 커지기 때문입니다. 따라서 양도소득세가 커질 것으로 예상되면 애초에 이를 감안해서 상속세 신고를 할 경우 비용을 들여서라도 감정평가가액으로 신고하거나 매매사례가액을 신고가액으로 해서 세무서에서 결정하도록 하는 방안도 고려해 볼 수 있겠습니다.