필요경비와 세액계산 (종합소득과세, 분리과세)

종합소득과세 필요경비

주택임대업자들도 다른 사업자와 마찬가지로 소득금액을 파악할 수 있도록, 증명할 수 있는 서류들을 준비하고 그 사업에 대한 많은 사실이 객관적으로 파악될 수 있도록 장부에 기입하고 관리해야 합니다. 필요경비 역시 벌어들이는 수입금과 마찬가지로 장부에 기재한 내용을 바탕으로 계산합니다.

 

필요경비의 계산을 해당 과세 기간동안의 총 수입금액에 대응하는 비용으로서, 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계금액을 주택임대소득의 필요경비로 봅니다. 이런 경우 해당 과세기간(연도 단위) 전의 총괄 수입금액에 대응하는 비용이지만 그럼에도 불구하고 그 과세 기간(연도 단위)에 확정된 것에 대해서는 그 과세 기간(연도 단위)전에 필요한 경비로 계산하지 않은 것만 그 과세 기간의 필요경비로 보게 되어 있습니다. 

 

주택임대업의 필요경비 : 임대용 주택의 현상 유지를 위한 수선비용, 관리비와 유지비, 임대용 주택에 대한 임차료, 임대용 주택의 손해보험료, 제세공과금, 감가상각비 등

 

주택 취득을 하며 담보대출을 받은 경우에 지급하는 이자에 대해서 임대소득금액 계산을 하는데, 이 금액은 필요경비에 산입할 수 있습니다. 단, 주택임대 총 수입금액을 얻기 위해서 직접 사용된 부채에 대한 지급이자여야 합니다.

 

고의 또는 천재지변 등 다양한 이유로 인해 장부에 기장하지 않았거나, 기장했더라도 대부분의 부분이 허위인 경우 또는 장부나 그 밖의 증명서류에 의해서 필요경비를 계산할 수 없는 경우에는 법에서 규정한 업종별 경비율을 이용해서 소득금액을 계산할 수 있는데요, 이를 추계과세라고 합니다.

 

추계과세 시 이용하는 경비율에는 주요경비를 증거에 의해 증명할 필요성에 의해서 필요경비를 인정하고, 기타 경비는 경비율에 의해서 필요경비를 인정하는 기준 경비율과 필요경비 전부를 경비율에 의해 인정하는 단순 경비율이 있습니다. 

 

기준 경비율을 적용함에 있어서 주요 경비라고 함은 재화를 매입할 때나 임차할 때 내는 비용, 인건비 같은 비용을 의미하지만, 주택임대업의 경우에는 일반적으로 재화의 매입이나 인건비로 인정받을 수 있는 부분이 부족하며, 타인의 주택을 임차해서 주택임대업을 하는 경우 임차료를 주요 경비로 인정받을 수 있을 것 입니다. 

 

주택임대업의 경우에는 소득령 143조에 따라 직전 과세기간 수입금액이 2,400만원 이상이거나 해당 과세 기간의 수입금액이 7,500만원 이상인 경우에는 기준 경비율을 적용하지만, 그 외의 경우에는 단순 경비율을 적용합니다. 

 

위의 방법에 따라서 기준 경비율에 의한 수입금액을 계산할 수 있는 경우에는 간편장부 대상자인지, 복식부기 의무자인지에 따라서 계산방법이 달라집니다. 또한 기준 경비율에 따른 소득금액 계산을 한 결과와 단순 경비율에 의한 계산결과의 2.8배(복식부기 의무자인 경우에는 3.4배)를 비교해서 그 중에서 더 적은 금액을 소득금액으로 인정하는 방법을 취하고 있습니다. 

 

 

종합소득과세 세액계산

주택임대소득 종합과세 선택을 한 경우 세액의 계산은 다른 세금과 마찬가지로 과세 표준에 세액을 곱해서 계산합니다. 과세표준의 계산은 앞에서 말씀드린대로 주택임대 소득금액에서 주택임대 필요경비를 뺀 주택임대 소득금액에 종합과세대상 다른 소득금액을 더하고 여기에 소득공제를 빼서 구합니다. 

 

이렇게 구한 과세표준에 아래를 종합소득세율을 적용해서 산출세액을 구하는데요, 납세자가 최종적으로 납부해야 하는 결정세액은 산출세액에서 의료비 세액공제, 교육비 세액공제 등 각종 공제와 감면세액을 공제해서 계산합니다. 그리고 종합소득세 최종 납부할 세액의 10% 상당금액을 별도로 지방소득세로 납부해야 합니다. 

 

간편장부 대상자의 경우, 소득세법에서는 사업자에게 복식부기에 의해 사업의 내용을 기록하는 것을 요구합니다. 그러나 주택임대업의 경우에는 해당 과세 기간에 새로이 주택임대업을 개시하였거나, 직전 과세 기간이 수입 금액이 7,500만원에 미치지 못하는 경우에는 복식부기가 아닌 간편장부에 의한 기록을 인정하고 있습니다. 이런 사람들을 간편장부 대상자라고 합니다. 

 

설명드린 대로 간편장부 대상자인 경우에는 단순 경비율에 의한 계산금액이 2.8배와 기준 경비율에 의한 계산금액 중에서 적은 금액을 주택 임대업의 소득금액으로 인정합니다.

 

복식부기 의무자인 경우에는, 수입금액이 7,500만원을 초과하는 대상자들을 의미합니다. 복식부기에 의한 기장 의무와 더불어서 기준경비율 역시 절반만 사용하는 의무를 부여하고 있습니다. 단순 경비율에 의한 계산액과의 비교를 할 경우에도 3.4배의 배율을 적용합니다. 

 

한편 단순 경비율에 의한 소득금액의 계산은 기준경비율을 이용하는 경우에 비해서는 정말 단순한 편입니다. 수입금액에 단순 경비율을 곱한 액수를 필요경비로 인정하고, 나머지 금액에 대해서는 소득금액으로 인정합니다.

 

필요경비와 세액계산

분리과세 필요경비

주택임대를 통해 얻는 총 수입금액이 2,000만원 이하로 분리과세를 선택하게 되는 경우에는 수입금액의 50%의 필요경비율을 적용해서, 소득금액을 계산합니다. 다만, 등록임대주택의 경우 필요경비율을 60%로 해서 적용합니다. 

 

등록임대주택은 지자체와 세무서 양쪽 모두에 임대사업자 등록을 해야 합니다. 그리고 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과해서는 안됩니다. 임대계약 체결 혹은 임대료 증액 후 1년 이내 재 증액 불가 및 월 임대료 전환 관련해서는 민간임대주택법을 준용합니다. 

 

분리과세 세액계산

분리과세를 선택하는 경우에는 소득금액에서 기본공제를 뺀 금액을 과세 표준으로 해서 세율을 적용하게 됩니다. 기본 공제는 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에만 해당합니다. 200만원의 소득 공제가 가능하겠습니다. 주택임대소득을 제외한 해당 과세 기간의 종합소득금액이 2천만원 안쪽이면서 등록임대주택인 경우는 400만원의 소득공제를 받을 수 있습니다.

 

분리과세 선택을 한 경우 세율은 종합과세 시의 누진세율과는 다르게 14%의 단일세율을 적용합니다. 이렇게 계산한 산출세액에서 다음 글에 말씀드릴 소형주택임대사업자 감면율을 적용하게 된다면 최종적으로 납부할 결정세액을 계산하게 됩니다. 

 

오늘 글 내용은 조금 어려웠습니다. 하지만, 차근차근 따라오신다면 분명 좋은 결과 있으실겁니다. 감사합니다.