종합부동산세에 관해서 (과세대상, 납세의무자, 합산배제)

종합부동산세에 대한 모든 것을 파악해보겠습니다. 

 

종합부동산세란?

종합부동산세는 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산 보유에 대한 조세 부담의 형평성을 다시 생각해  볼 수 있도록 신중하게 부과하겠다는 의지가 있습니다. 여기에 더해서 부동산 가격의 안정을 보모함으로, 지방재정의 균형발전과 국민 경제의 건전한 발전에 이바지하겠다는 것을 목적으로 2005년부터 시행되었습니다. 

 

국세청에서는 위와 같은 방법에 의해 결정된 종합 부동산세 세액이 기재된 납세 고지서를 매년 11월 말에 납세의무자에게 발송합니다. 이 고지서를 받은 납세자는 12월 1일~12월 15일 기간에 종부세를 납부해야 합니다. 만약 종합부동산세를 납부한 이후에 종합부동산세의 기초가 되는 재산세의 세액변동이 있는 경우에는 종합 부동산세 역시 변경될 수 있으며 이에 따라 부족분을 추가로 납부하거나 과다 납부한 금액을 환급받을 수 있습니다. 

 

만약 종합부동산세로 납부하여야 할 세액이 250만원을 초과하는 경우에는 그 세액의 일부를 납부할 수 있는데 납부 기한이 경과한 날부터 6개월 이내에 분납할 수 있습니다. 종부세를 신고하고자 하는 사람은 당해연도 12월 1일부터 12월 15일까지 신고하고 납부할 수 이습니다. 이 경우에 당초에 부과 고지했던 것은 없었던 것으로 본다고 합니다. 

 

종합부동산세 과세대상

종합부동산세는 지방세법상 재산세 과세대상주택을 과세 대상으로 합니다. 여기서 과세대상주택이란 주거용 건축물과 그 부속토지를 말하는데요, 다만 상시 주거용으로 사용하지 않고 휴양이나 피서 또는 위락의 용도로 사용하는 별장은 주택의 범위에는 해당하지만 지방세법 상 재산세를 부과함에 있어 고율의 단일세율로 부과되기 때문에 종합부동산세 과세대상에서 제외됩니다.

 

종합부동산세 납세의무자

종합부동산세의 과세기준일은 재산세와 마찬가지로 6월 1일입니다. 따라서 6월 1일에 주택을 소유한 납세의무자 중에서 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 경우 종합부동산세를 납부할 의무가 있습니다. 

 

여기서 과세 기준일의 의미는 종합부동산세법에서 규정하고 있는 과세 대상이나 과세요건, 합산배제요건 등을 판단하는 기준일을 의미합니다. 따라서 종합부동산세의 납부는 12월에 이뤄지지만 12월을 기준으로 판단하는 것이 절대로 아닌 6월 1일을 기준으로 판단하는 것입니다. 

 

주택을 6월 1일에 양도하는 경우 취득자에게 납세의 의무가 있으며 신탁한 주택도 위탁자에게 납세 의무가 있다는 법 규정도 존재하니 확인하셔야 합니다.

 

종합부동산세 역시 다른 세금과 마찬가지로 과세 표준에 세율을 곱해서 세금 가액을 계산하게 됩니다. 주택에 대한 종합부동산세 과세 표준은 납세 의무자 별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 6억원을 공제한 금액에 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 합니다. 하지만, 2021년부터 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체인 경우엔 아래의 경우를 제외하고 기본 공제 6억원을 적용하는 것을 폐지했습니다.

 

과세 표준은 이렇게 결정됩니다. (1) 주택공시가격 (2) 과세 기준금액 (3)공정시장가액비율 주택 소유자의 국내 보유 주택 공시가격 합산액에서 과제 기준 금액을 차감한 후 공정시장 가액비율을 곱한 금액은 종합부동산세 과세 표준이 됩니다. 19년부턴 다주택자에게 중과세율을 적용했습니다. 

 

여기서 주택주는 3주택 이상자 또는 조정대상지역 2주택자에 대한 중과세율 적용 시, 과세기준일(6.1.)을 기준으로 주택수 및 조정대상지역 지정여부를 판단합니다. 즉, 6월 1일에 조정대상지역에 2주택을 소유하고 있었다면 이후에 해당 지역이 조정대상지역에서 해제되는 한이 있더라해도 조정지역대상지역 중과세율이 적용되는 일이 발생합니다.

 

다만, 세율 적용이 될 경우 주택수는 1세대 1주택과 같이 세대 구성원 전체의 보유 주택수가 아니라 납세 의무자 개인이 보유한 주택에 한정해서 주택수를 판정하게 됩니다. 합산 배제 적용 물건은 제슝리 적용될 경우 주택에서 제외합니다. 

 

합산배제

 

합산배제 임대주택은 종류별로 각각 다른 요건을 요구하고 있으나 공통적으로 과세 기준일(6월 1일) 현재 주소지 또는 임대주택 소재지 관할 지방자치단체 및 세무서에 임대업 등록과 주택임대사업자 등록을 할 것을 필요로 합니다. 다만, 6월 1일 현재 임대를 개시한 사업자가 합산 배제 신고기간 종료일인 9월 30일 까지 임대사업자로 사업자등록을 하는 경우에는 합산배제를 받을 수 있습니다. 

 

합산배제 임대주책에는 민간이 운영하는 임대주택이나 국가나 지자체 또는 공공기관이 운영하는 임대주택이 있으나 이하에서는 민간이 운영하는 임대주택에 한정해서 알아보겠습니다. 어려우신가요?

 

 합산배제 임대주택에 해당하기 위해서는 앞에서 설명한 종류에 해당하면서 그와 동시에 면적, 임대주택 수, 임대기간 등의 요건이 필수적인데요, 세부내용을 알려드리겠습니다. 찬찬히 읽어보시면 도움되실겁니다. 

 

합산배제 임대주택은 임대가 개시하는 일 또는 최초로 합산배제 신고를 한 연도의 과세기준일 현재의 임대주택 공시가격이 기준금액 이하여야 합니다. 미임대 민간건설 임대주택을 제외한 합산배제 임대주택은 유형별로 일정기간 이상동안 계속하여 임대하는 경우에만 합산 배제를 적용하며, 의무 임대기간을 충족하지 못하는 경우에는 합산 배제로 경감받은 세액과 이자 상당 가산액을 납부해야 합니다.