부동산 주택 취득세 중과세 (다주택자, 주택 수 산정, 일시적 2주택)

집을 샀는데, 취득세 중과세가 되면 난처하겠죠? 취득세 중과세가 되는 경우에 대해 알아보겠습니다.

 

2020년 8월 12일부터 주택 실수요자를 보호하고 투자 수요를 끊어내기 위해 법인이 주택을 취득하거나 1세대가 2주택 이상을 취득하는 경우 등에 대해서 이를 방지하기 위해 집을 샀을 때 취득세를 중과하는 취득세율 상향을 하는 정책인 주택 취득세 중과세 제도가 시행되었습니다. 

 

부동산 취득세 중과세

다주택자의 주택 유상 취득 중과세

1주택을 소유하고 있는 하나의 세대가 조정대상지역에 있는 주택을 취득해서 2주택이 되는 경우, 8%의 세율을 적용받는다. 하지만 이사 등의 이유로 일정 기간 내에 처분하는 조건으로 잠시 2주택이 되는 경우는 이전에 가지고 있던 주택을 처분하는 조건으로 1주택의 세율이 적용됩니다.

 

1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 비조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우에는 8%의 세율이 적용됩니다. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택인데 조정대상지역에 있는 주택을 추가로 매수하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 비조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우에는 12%의 세율이 적용됩니다. 

 

다주택자와 법인의 주택유상거래 중과세 시행 경과조치(2020.8.12)

2020.7.10 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 당사자의 해당 주택의 취득에 대하여 종전의 규정(1~4% 세율)을 적용합니다. 다만, 해당 계약이 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의해 증빙이 되어야 합니다. 

 

 

주택 수 산정에 따른 중과세

다주택자 중과세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택을 취득하는 현재 날짜를 기준으로 취득하는 주택을 포함해서 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원 입주권, 오피스텔 및 주택 분양권의 수를 말합니다. 

 

주택의 공유지분이나 부속 토지만을 '소유'하거나 '취득' 하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 보게 되는데 취득하는 주택이 공유지분이거나 주택 부속토지를 취득하는 경우에도 주택을 취득한 것으로 봐서 해당되는 세율을 적용하고, 다른 주택을 취득할 때 해당 세대가 보유하고 있는 공유 지분이나 주택 부속 토지도 주택 수에 포합합니다. 

 

주택, 조합원 입주권, 주택 분양권 또는 오피스텔을 동시에 2개 이상 취득하게 되는 경우에는 납세 의무자가 정하는 바에 따라서 순차적으로 취득했던 것으로 봅니다. 

 

1세대 내에서 1개의 주택 , 조합원 입주권, 주택 분양권 또는 오피스텔을 세대원이 공동해서 소유하는 경우에는 1개의 주택, 조합원 입주권, 주택 분양권 또는 오피스텔을 소유한 것으로 봅니다. 다시 말해서 남편과 아내가 하나의 주택을 공동으로 소유하고 있는 것은 두개의 주택을 소유한 것이 아닌 하나의 주택을 소유한 것으로 본다는 겁니다. 

 

세대 내에서 공동으로 소유하는 경우는 세대원이 별개로 소유하는 것이 아니라, 세대가 1개의 주택을 소유하는 것으로 산정합니다. 하지만 동일 세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 나눠 가지는 경우에는 각각 1주택을 가지고 있는 것으로 산정한다고 합니다.

 

기존에 1.5주택을 가지고 있다가, 0.5의 지분을 추가로 취득해서 온전하게 2주택을 취득하는 것에 대해서는 1세대가 2주택을 소유하게 되는 것이기 때문에 8%의 취득세율을 적용받게 됩니다. 

 

주택의 공유지분이나 부속 토지만을 소유하거나 취득하게 되는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 보는 것이기 때문에, 지분으로 소유하거나 취득하는 b주택과 c주택을 다른 집에 해당하게 됩니다. 그래서 c 주택은 3주택에 해당하는 12%의 취득세율을 적용받게 됩니다.

 

조합원 입주권은 재건축 사업 또는 재개발사업, 소규모재건축사업의 조합원으로서 취득한 것을 말합니다. 도시 및 주거환경정비법 제 74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 사업시행인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위 다시 말해 조합원 입주권은 주택수에 가산합니다. 이런 경우는 기존 조합원의 조합원 입주권 취득시점은 관리처분인가계획 후에 주택이 멸실된 시점이고, 승계된 조합원의 조합원 입주권 취득시점은 기존 조합원 소유의 조합원 입주권을 취득한 시점입니다. 

 

주택 분양권은 부동산 거래 신고등에 관한 법률 제 3조 제 1항 제 2호에 따른 부동산에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 주택 분양권이라고 하며, 해당 주택 분양권을 소유한 세대의 주택 수에 가산합니다. 이러한 케이스는 주택 분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 주택 분양권의 취득일을 기준으로, 당해 주택의 취득 시점의 세대별 주택 수를 계산하게 됩니다. 

 

 

일시적 2주택

하나의 세대가 2주택을 가지게 되는 것에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우에는 8%의 세율이 적용됩니다. 하지만, 일시적으로 2주택에 해당하는 경우에는 표준세율인 1~3%가 적용됩니다. 지방령에 규정이 있습니다.

 

일시적 2주택이란, 국내에 주택, 조합원 입주권, 주택 분양권 또는 오피스텔 등(이하 종전주택 등)을 1개 소유한 1세대가 이사, 학업, 취업, 직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(신규 집)을 추가로 획득한 이후에 일시적으로 2주택을 보장받는 기간 안에 종전주택 등을 처분하는 경우에 해당하는 주택(신규 집)을 말합니다.

 

한편, 조합원 입주권, 주택 분양권과 주택 간의 일시적 2주택 관계에서, 신규 주택이 조합원 입주권, 주택 분양권에 의한 주택이거나, 이전 주택 등이 조합원 입주권이나 분양권인 경우에는 신규 주택을 이전에 갖고있던 주택 등으로 봅니다. 입주권이나 분양권이 있는 상태에서 새로운 집을 매수하게 되는 경우 또는 집이 있는 경우에서 분양권에 의해 새로운 집을 사는 경우는 그 새로운 집을 팔더라도 일시적 2주택이 될 수 있습니다.