부동산 세금(취득세)과 과세대상, 납세의무자 세율

부동산 취득세

 

주택을 취득하면 세금을 부과하게 되어있습니다. 부동산 취득세금에 대해 알아보겠습니다. 

 

 

부동산 취득세 과세대상

주택은 부동산 중 건축물과 부속토지를 모두 포함하는 말로 취득세의 과세대상에 해당한다고 한다. 주택 이외에도 차량, 토지, 기계장비, 비행기 등은 물론 골프 회원권 같은 재산에도 취득세가 부과된다. 부동산(토지, 건축물), 부동산에 준하는 것(차량, 기계장비, 입목, 항공기, 선박), 각종 권리(골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄회원권, 요트회원권 등)

 

주택을 취득하면 취득세를 납부할 수 있다. 여기서 말하는 취득이란 일반적으로 말하는 형태의 매매 취득에 더해서 교환, 상속, 증여 등 유무상의 모든 형태의 취득을 말하며, 관계 법령에 따라 등기나 등록을 하지 않아도 사실적으로 취득하는 경우 소유자가 취득자가 되어 취득세가 과세된다. 

 

 

취득세 납세의무자

개인 간 거래의 계약 해제를 원할 경우 입증서류가 있습니다. 화해조서, 인낙조서 (취득일로부터 60일 이내에 계약 해제 사실이 입증되는 것) 공정증서(공증인 인증한 사서증서 포함됩니다. 취득일로부터 60일 이내 공증받은 것이어야 합니다.) 계약해제 신고서(취득일로부터 60일 이내에 제출된 것이어야 합니다) 거래신고 관련 법령에 따른 부동산 거래 계약 해제 등 신고서(취득일로부터 60일 이내에 등록관청에 제출된 것)

 

무상승계취득의 경우에는 그 계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 유증 또는 상속의 시작일)에 취득한 것으로 봅니다. 하지만 해당 물건 취득을 등기나 등록하지 않고 계약이 해제된 사실이 증거로 증명되는 경우에는 취득한 것으로 보지 않습니다. 여기서 입증서류는 유상거래 계약해제 입증서류와 동일합니다.

 

취득세는 부동산 등을 취득한 자에게 부과되는 것으로, 부동산 등의 취득은 관계 법령에 따라서 등록이나 등기를 하지 않은 경우라도 실질적으로 취득했다면 각각 취득한 것으로 봅니다. 취득의 시기는 납세 의무가 생기는 시점이 되며, 중요한 과세 요건이 확정되는 기준이 됩니다. 취득의 원인을 종류 별로 보면 아래와 같이 구분됩니다. 

 

유상거래 취득이 있습니다. 개인 간 유상거래로 주택을 취득하는 경우에는 계약상 잔금을 지급하기로 한 날이 취득일입니다. 계약상 잔금지급을 하기로 한 날이 명시되지 않은 경우는 계약일로부터 60일이 지나면 그날이 잔금지급일인 것으로 보아 취득일로 삼습니다. 다만, 해당 물건을 등기나 등록하지 않은 상태에서 계약이 해제된 것이 입증되는 사실로 된 경우에는 취득한 것으로 보지는 않습니다. 한편 개인과 법인 간의 거래로 주택을 취득하는 경우에는 사실상 잔금지급일이 취득일이 되고, 계약 해제가 인정되지 않습니다. 

 

신축아파트 취득을 하는 경우도 있습니다. 주택을 건축해서 취득하는 경우가 있는데 이 경우에는 사용승인을 받는 날, 임시로 사용 승인을 받는 날과 실질적으로 사용일 중 빠른 날짜를 취득일로 봅니다. 사용승인을 받게 되면 취득세금을 내야 하는군요.

 

 

과세표준

 

개인이 법인으로부터 취득을 한 경우 즉 분양취득 같은 경우에는 그 사실상의 취득 가격이 과세 표준이 됩니다. 이 경우 프리미엄이나 마이너스 프리미엄을 반영한 가격이 과세표준이 됩니다. 실제 거래한 금액을 과세표준으로 하겠다는 말로 생각하시면 되겠습니다. 

 

주상복합 건축물을 유상거래로 취득한 경우는 주택은 건축물이나 토지와 세율이 달라서 각각각의 과세표준을 구분해서 적용해야 합니다. 과세 표준안 분시 건축물 시가표준액과 부속토지 가격을 포함한 전체 가격을 기준으로 안분한 후에 각각의 과세표준에 따른 세율을 적용해야 합니다. 지방령 19조에 이 내용이 나와있습니다.

취득세의 과세표준은 지방세법 10조에 나와있습니다. 취득세의 과세표준은 취득자가 신고한 취득 할 당시의 금액으로 합니다. 다만 신고가액을 기재하지 않는 경우, 신고를 하지 않거나, 신고 가액이 시가표준액보다 적을 때에는 시가표준액으로 합니다. 주택의 시가표준액은 매년 4월 30일에 공개적으로 게시되는 개별주택가격 또는 공동주택의 가격이며 가격이 공시되지 않은 집은 시장이나 군수가 산정한 가격으로 합니다. 

 

개인이 돈을 낸 거래로 주택을 취득하는 경우 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제 3조에 따른 신고서를 제출해서 같은 법 제5조에 따라 검증이 이뤄진 취득에 대해서는 그 검증된 가액이 과세표준이 됩니다. 그리고 검증이 이루어진 취득이라고 하더라도 그 사실상의 취득 가격이 세무서장이나 지방국세청장으로부터 통보받은 자료 또는 부동산 거래신고등에 관한 법률에 따른 조사 결과에 따라 확인된 금액보다 적은 경우는 그 확인된 금액을 과세 표준으로 합니다. (지방법 5조의 5항, 7항)

 

 

부동산 취득세 세율

상속이나 증여받는 경우는 2%와 3%대 취득세율을 보입니다. 무주택자가 주택을 상속받은 경우는 취득세가 2.8%가 아닌 0.8%을 적용받습니다. 피상속인의 사망일을 기준으로 무주택 여부를 판단하고 주택을 상속받는 상속인과 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족 모두가 무주택자여야 합니다. 

 

취득세 세율은 지방법 11조에 나와있습니다. 주택을 유상매매로 취득하는 경우 2019년까지 과세표준 금액 별로 1,2,3%의 단일 세율이 적용되었으나 2020년부터 6억원에서 9억원 구간의 세율이 기존 2%에서 1~3%로 세분화되었습니다. 1세대 4주택 이상인 경우는 4%의 세율이 적용되는 등 취득세 세율이 개편되었습니다. 

 

2020.8.12 다주택자와 법인의 주택 취득에 대한 중과세 제도가 도입되면서 1세대 4주택 이상의 4% 세율은 폐지되었고, 현재는 유상주택 취득 시 표준세율 1~3%과 중과세율 8%, 12%로 대상이 크게 구분됩니다.