부동산 재산세 과세대상과 납세자, 과세표준, 감면규정

주택을 보유하고 있으면 기분이 참 좋습니다. 나 대신 일해줄 부동산 자산이 생긴 것이니까요. 하지만 주택을 보유하고 있다면 그에 따른 재산세를 납부해야 합니다. 재산세는 가지고 있는 재산을 담세력으로 판단해서 지방자치단체별로 과세하는 지방세입니다. 재산세는 토지, 건축물, 주택 등에 부과되는데요 이 중에서 주택에 대해 부과되는 재산세를 주택 분 재산세라고도 합니다. 

 

부동산 재산세 과세대상

주택이란 가족 구성원이 장기간 독립적으로 생활할 수 있도록 지은 건축물과 그에 딸린 토지의 전부 또는 일부를 말합니다. 주택의 종류는 단독주택과 다가구주택으로 구분됩니다. 다가구 주택에는 아파트, 타운하우스, 다가구 주택이 포함됩니다. 한 건물 내에서 여러 세대가 독립적으로 생활할 수 있도록 구조적으로 설계된 주택입니다. 그 외에도 단독주택이 있을 수 있습니다.  

 

건축법 시행령에 따른 다가구 주택을 1가구가 독립한 상황에서 구분해서 사용할 수 있도록 분리된 구분을 한 구의 주택으로 봅니다. 다가구 주택은 건축법 상으로 봤을 때 단독 주택으로 구분되며 공시가격은 주택 가격 전체를 기준으로 산정됩니다. 

 

하나의 건축물이 주거와 주거 외의 용도로 겸사겸사 사용되는 경우에는 주거용에 사용되고 있는 부분만을 주택으로 보며, 부록 토지는 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 건물의 면적에 따른 비율로 안배하고 분배하여 주택의 부속토지와 주택외의 건물의 부속토지로 구분합니다. 

 

 

부동산 재산세

 

재산세 납세자

과세기준일인 6월 1일 현재 주택을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있습니다. 건물의 소유자와 부속토지의 소유자가 다른 경우에는 건물과 그 부속토지의 비율로 산정된 주택에 대한 산출세액 중 일부에 대해 주택의 소유자가 납세의무를 부담합니다.

 

주택분 재산세는 주택 보유 기간과 관계없이 매년 6월 1일에 주택을 소유하고 있으면 부과되는데요, 주택의 소유 여부는 취득 시기에 따른 판단에 좌우되며 취득의 시기인 잔금 지급일, 등기 접수일 중 빠른 날짜를 기준으로 소유자를 판단합니다. 5월 31일에 내가 주택을 가지고 있더라도 6월 1일에 등기를 넘기면 재산세 부과가 안되는 것이지요. 

 

하지만, 과세 기준일을 기준으로 현재 사실상의 소유자를 확인할 수가 없는 다음과 같은 경우에는 일정 요건을 갖춘 자를 납세 의무자로 의율합니다. 

 

공부상의 소유자가 매매등의 사유로 소유권에 변동이 있었음에도 이를 신고하지 않아서 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상의 소유자를 납세 의무자로 봅니다. 그리고 상속이 개시된 재산으로, 상속 등기가 이행되지 않고 사실상의 소유자를 신고하지 않을 때에는 행안부령이 정하는 주된 상속자를 납세의무자로 봅니다. 

 

재산세 과세표준

주택분 재산세의 과세표준은 시가 표준액과 공정시장가액 비율을 곱해서 계산하게 되는데요, 당해 주택의 시가표준액은 부동산 가격 공시에 관한 법률에 따라서 매년 4월 말일에 공시되는 가격입니다. 단독주택은 개별 주택 가격이, 공동주택은 공동 주택의 가격이 공시됩니다. 공시된 가격이 없는 경우는 지방자치 단체의 장이 산정한 가액을 활용합니다. 공정시장 가액비율은 지방세법이 정하는 범위 내에서 탄력적으로 적용되는 비율로서, 현재 주택분의 재산세의 공정시장가액비율은 60%입니다. 

 

여기서 궁금한 점 있으실텐데요, 주택가격이 공시되지 않은 주택에 대해서는 재산세를 어떻게 산정하는지 알려드릴게요.

개별주택가격이 공시되지 않은 경우에는 지방자치단체의 장이 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동 주택 가격이 공시되지 않은 경우는 지역별 단지 별 등을 고려해서 산정한 가액으로 적용합니다. 

 

주택에 대한 재산세의 세율은 누진세율로 적용합니다. 한편, 2021년 1세대 1주택자에 대한 세율의 특례를 신설했습니다. 이는 6억 이하 주택을 대상으로 하는데요, 0.05% 인하한 세율이 적용됩니다. 2021년부터 2023년까지 한시적으로 운영됩니다. 한편 별장은 4% 단일세율을 적용합니다. 별장은 주거용 건축물로서 늘 주거용으로 사용하지 않고 휴양이나 피서 등을 목적으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말합니다. 

 

재산세는 시가표준액과 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 다시 세율을 곱해서 세액을 산출합니다. 산출된 재산세액이 전년 재산세액 대비 일정 비율을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 하도록 세부담상한을 적용합니다. 세부담상한제도는 공시가격이 상승해서 재산세 산출세액이 급증하는 경우에도 직전 연도에 납부한 세액의 일정 비율을 넘지 않도록 과세함으로서 세부담 급증에서 오는 부담을 완화하기 위한 제도입니다. 

감면규정

재산세는 매월 7월 16일부터 31일까지 그리고 9월 16일부터 9월 30일까지 절반씩 납부해야 하는데요, 해당 년도에 부과할 세금이 20만원 이하인 경우에는 조례로 정하는 바에 따라서 납기를 7월 16일~31일로 정해서 한번에 부과하고 징수할 수 있습니다. 재산세 납부 세액이 250만원을 초과하는 경우는 납부할 세액의 일부를 납부 기한이 지난 날부터 2개월 이내에 분할납부 할 수 있습니다. 

 

주택을 임대하게 되면, 임대사업자 등록을 하게 되는데 이때 주택분 재산세를 감면받을 수 있습니다. 임대 의무기간 및 구체적인 감면 요건은 다음과 같으며, 임대 의무기간, 전용면적, 주택 유형에 따라 적용되는 감면율이 다릅니다. 20년 8월부터 단기임대(4년)은 폐지되었으며, 장기 임대는 임대기간이 10년으로 늘었습니다. 신규 등록하는 장기매입임대는 아파트가 제외됨으로써 지방세 감면 대상에서도 제외되었습니다. 

 

임대사업자에 대한 감면

임대사업자 등이 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 재산세를 2021년 12월 31일까지 감면합니다. 한편, 임대사업자 등록이 말소된 경우에는 그 감면 사유 소멸일로 부터 소급하여 5년 이내에 감면된 재산세를 주칭합니다. 다만, 임대의무기간이 경과한 후 등록이 말소된 경우에는 추징하지 않습니다.